隨著中國經(jīng)濟的快速增長，前所未有的人涌入城市，追求更好的就業(yè)、收入和高質(zhì)量的生活。這給我們創(chuàng)造新一代城市帶來了更大的機會。中國有自己獨特的文化和城市歷史，但也存在著所有現(xiàn)代城市都必須解決的問題。世界不同語境下的人文規(guī)模、綜合體、公交指導開發(fā)模式(TOD)等話題都會發(fā)生變化，但其基本設計原則是常見的。

　　結(jié)合多年在綜合體項目上的設計經(jīng)驗，與大家分享城市地標性商業(yè)綜合體設計的15個要點。

　　以公共交通為導向的TOD模式起源于美國，其主要目的是防止美國郊區(qū)的低密度擴散。自2000年以來，中國廣泛開展了TOD模式的研究和實踐，并探索了TOD概念如何與當前國內(nèi)城市特征相結(jié)合。

　　TOD模式也在當前商業(yè)綜合體的發(fā)展中發(fā)揮了積極的示范作用。在具體設計中，如何連接軌道交通、商業(yè)空間布局、公共空間設置、互動場景、人文藝術和沉浸式體驗館等，無論從硬件設施、購物體驗還是精神人文關懷，商業(yè)綜合體的開發(fā)和設計師都需要圍繞軌道交通系統(tǒng)進行擴展。

　　與公共交通的緊密結(jié)合對綜合體的設計和開發(fā)時間有關鍵影響。無論是標高連接、渠道連接，還是綜合體內(nèi)部功能的綜合整合，都需要認真研究，多專業(yè)、密切協(xié)調(diào)。當項目有機會進入公共軌道交通時，它在綜合體的長期發(fā)展和增值方面具有絕對優(yōu)勢。我們將建議業(yè)主盡可能充分擁抱這樣的機會，盡管他們需要支付相應的費用，或者導致工期延長。因為進入軌道交通的機會，一旦錯過，以后想進入，成本很高。

　　02項目定位，業(yè)態(tài)比例。

　　作為城市地標的商業(yè)綜合體，其項目定位和商業(yè)形式比例非常重要，城市對地標的期望往往高于開發(fā)商。根據(jù)過去的經(jīng)驗，我們發(fā)現(xiàn)隨著時間的推移，城市的期望可能更接近現(xiàn)實，但開發(fā)商需要控制

　　成本控制和設計質(zhì)量總是充滿矛盾，但長期利益和遠程發(fā)展不能被初始成本控制所犧牲，這可能是一場永遠不會停止的討論和鋸戰(zhàn)。如何在刀刃上花費有限的資金，創(chuàng)造一個平衡的城市地標綜合體，經(jīng)受住時間的考驗，是對建筑師水平的相當大的考驗。

　　我們經(jīng)?？吹?，甲方由于自身實力，對某些業(yè)態(tài)厚此薄彼，導致項目失衡，這是相當可惜的。要么項目不成功，要么項目后需要大量改造。我們的建議是一開始就盡量做到位，這也有利于項目未來的升級迭代。

　　城市綜合體一般包括商業(yè)、辦公、酒店、公寓，以下也主要針對具有這些功能的商業(yè)綜合體。隨著社會的發(fā)展，更復雜的綜合體越來越普遍，如表演形式、城市觀景臺、私人藝術博物館或藝術畫廊功能、身臨其境的主題街區(qū)、電子體育體驗館等，都會影響整體的動態(tài)線路設計和布局。

　　03商業(yè)比例。

　　無論購物中心是作為綜合體的配套設施，還是作為綜合體的主要產(chǎn)品，這種定位差異都會導致購物中心的總面積、商業(yè)形式比例和許多設計差異，也會影響其在基地顯示面上的優(yōu)先排名和位置。

　　04沿街立面展示。

　　一般來說，商業(yè)綜合體會把相對完整的街道留給商業(yè)，作為人流入口、商業(yè)活動和品牌展示。然而，高端辦公樓和星級酒店也需要有合適的城市和道路展示面。因此，需要適當規(guī)劃不同功能區(qū)的三維項目城市展示面和主入口位置。

　　05城市界面，城市地標。

　　綜合體的建筑高度和沿街長度是項目作為城市地標定義城市界面和城市天際線的表現(xiàn)點。在城市里，建筑高度越高，沿街長度越長，一般規(guī)劃局和市領導都會越關注，因為項目有自己獨特的使命來定義城市界面，經(jīng)過專家會議和收集各方意見后更容易獲得批準。如果項目周邊有歷史建筑需要保護，可以提高項目的長期運營和知名度，但在設計開發(fā)初期，會有更多的需要考慮和通過審查。

　　06商業(yè)建筑。

　　綜合體中的商業(yè)往往面臨著集中商業(yè)或街區(qū)商業(yè)的靈魂折磨。

　　一般來說，集中式商店更有利于統(tǒng)一控制，創(chuàng)造一年四季恒溫恒濕的舒適環(huán)境。但由于街區(qū)商業(yè)展示面較多，特別適合品牌旗艦店和線下體驗店，也提供了更多樣化的購物、休閑和體驗場景，近年來贏得了更多開發(fā)商的青睞。

　　與集中商業(yè)相比，街區(qū)商業(yè)(全部自主)對甲方商業(yè)管理部門的經(jīng)營能力有很高的要求。同時，如果街區(qū)規(guī)模過大，就有去化困難的風險。一旦街區(qū)經(jīng)營不善，也可能導致綜合體或區(qū)域整體形象長期下降。

　　因此，在做選擇題時，我們不能粗心大意。如今，中國成功的街區(qū)業(yè)務案例很多。在設計成功的街區(qū)業(yè)務的過程中，多個專業(yè)團隊的腦力激蕩、緊密協(xié)調(diào)、細致的設計推敲是成功的必由之路。

　　07動線

　　商業(yè)需要清晰連續(xù)的動線。辦公室和酒店的動線也需要連貫清晰。商業(yè)形式之間的動線最好不要交叉，以免造成混淆。一些商業(yè)綜合體的商業(yè)動線與辦公入口動線甚至酒店入口動線交叉混淆，導致辦公和酒店入口不清晰，從而降低綜合體的整體質(zhì)量。清晰獨立的交通組織和各種形式的入口也是構(gòu)成合理動線的必要條件。

　　08自持比例。

　　綜合體的自持比例是我們在設計中也會更加關注的一點。由于自持比例的不同，會導致建筑定位的差異，進而影響建筑布局、建筑形式和成本控制。

　　09業(yè)態(tài)優(yōu)先。

　　不同的項目，由于基地位置、甲方定位、城市期望、規(guī)劃局要求不同，對不同業(yè)務形式的排名會有重點。無論重點如何，我們?nèi)匀唤ㄗh實現(xiàn)適度的平衡，以避免未來長期發(fā)展的遺憾。