隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，前所未有的人涌入城市，追求更好的就業(yè)、收入和高質(zhì)量的生活。這給我們創(chuàng)造新一代城市帶來(lái)了更大的機(jī)會(huì)。中國(guó)有自己獨(dú)特的文化和城市歷史，但也存在著所有現(xiàn)代城市都必須解決的問(wèn)題。世界不同語(yǔ)境下的人文規(guī)模、綜合體、公交指導(dǎo)開(kāi)發(fā)模式(TOD)等話題都會(huì)發(fā)生變化，但其基本設(shè)計(jì)原則是常見(jiàn)的。

　　結(jié)合多年的綜合體項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，與大家分享大型商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)的要點(diǎn)。

　　01TOD。

　　以公共交通為導(dǎo)向的TOD模式起源于美國(guó)，其主要目的是防止美國(guó)郊區(qū)的低密度擴(kuò)散。自2000年以來(lái)，中國(guó)廣泛開(kāi)展了TOD模式的研究和實(shí)踐，并探索了TOD概念如何與當(dāng)前國(guó)內(nèi)城市特征相結(jié)合。

　　TOD模式也在當(dāng)前商業(yè)綜合體的發(fā)展中發(fā)揮了積極的示范作用。在具體設(shè)計(jì)中，如何連接軌道交通、商業(yè)空間布局、公共空間設(shè)置、互動(dòng)場(chǎng)景、人文藝術(shù)和沉浸式體驗(yàn)館等，無(wú)論從硬件設(shè)施、購(gòu)物體驗(yàn)還是精神人文關(guān)懷，商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)師都需要圍繞軌道交通系統(tǒng)進(jìn)行擴(kuò)展。

　　與公共交通的緊密結(jié)合對(duì)綜合體的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)時(shí)間有關(guān)鍵影響。無(wú)論是標(biāo)高連接、渠道連接，還是綜合體內(nèi)部功能的綜合整合，都需要認(rèn)真研究，多專業(yè)、密切協(xié)調(diào)。當(dāng)項(xiàng)目有機(jī)會(huì)進(jìn)入公共軌道交通時(shí)，它在綜合體的長(zhǎng)期發(fā)展和增值方面具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。我們將建議業(yè)主盡可能充分擁抱這樣的機(jī)會(huì)，盡管他們需要支付相應(yīng)的費(fèi)用，或者導(dǎo)致工期延長(zhǎng)。因?yàn)檫M(jìn)入軌道交通的機(jī)會(huì)，一旦錯(cuò)過(guò)，以后想進(jìn)入，成本很高。

　　02項(xiàng)目定位，業(yè)態(tài)比例。

　　作為城市地標(biāo)的商業(yè)綜合體，其項(xiàng)目定位和商業(yè)形式比例非常重要，城市對(duì)地標(biāo)的期望往往高于開(kāi)發(fā)商。根據(jù)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，我們發(fā)現(xiàn)隨著時(shí)間的推移，城市的期望可能更接近現(xiàn)實(shí)，但開(kāi)發(fā)商需要控制

　　成本控制和設(shè)計(jì)質(zhì)量總是充滿矛盾，但長(zhǎng)期利益和遠(yuǎn)程發(fā)展不能被初始成本控制所犧牲，這可能是一場(chǎng)永遠(yuǎn)不會(huì)停止的討論和鋸戰(zhàn)。如何在刀刃上花費(fèi)有限的資金，創(chuàng)造一個(gè)平衡的城市地標(biāo)綜合體，經(jīng)受住時(shí)間的考驗(yàn)，是對(duì)建筑師水平的相當(dāng)大的考驗(yàn)。

　　我們經(jīng)?？吹剑追接捎谧陨韺?shí)力，對(duì)某些業(yè)態(tài)厚此薄彼，導(dǎo)致項(xiàng)目失衡，這是相當(dāng)可惜的。要么項(xiàng)目不成功，要么項(xiàng)目后需要大量改造。我們的建議是一開(kāi)始就盡量做到位，這也有利于項(xiàng)目未來(lái)的升級(jí)迭代。

　　城市綜合體一般包括商業(yè)、辦公、酒店、公寓，以下也主要針對(duì)具有這些功能的商業(yè)綜合體。隨著社會(huì)的發(fā)展，更復(fù)雜的綜合體越來(lái)越普遍，如表演形式、城市觀景臺(tái)、私人藝術(shù)博物館或藝術(shù)畫(huà)廊功能、身臨其境的主題街區(qū)、電子體育體驗(yàn)館等，都會(huì)影響整體的動(dòng)態(tài)線路設(shè)計(jì)和布局。

　　03商業(yè)比例。

　　無(wú)論購(gòu)物中心是作為綜合體的配套設(shè)施，還是作為綜合體的主要產(chǎn)品，這種定位差異都會(huì)導(dǎo)致購(gòu)物中心的總面積、商業(yè)形式比例和許多設(shè)計(jì)差異，也會(huì)影響其在基地顯示面上的優(yōu)先排名和位置。

　　04沿街立面展示。

　　一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)綜合體會(huì)把相對(duì)完整的街道留給商業(yè)，作為人流入口、商業(yè)活動(dòng)和品牌展示。然而，高端辦公樓和星級(jí)酒店也需要有合適的城市和道路展示面。因此，需要適當(dāng)規(guī)劃不同功能區(qū)的三維項(xiàng)目城市展示面和主入口位置。

　　05城市界面，城市地標(biāo)。

　　綜合體的建筑高度和沿街長(zhǎng)度是項(xiàng)目作為城市地標(biāo)定義城市界面和城市天際線的表現(xiàn)點(diǎn)。在城市里，建筑高度越高，沿街長(zhǎng)度越長(zhǎng)，一般規(guī)劃局和市領(lǐng)導(dǎo)都會(huì)越關(guān)注，因?yàn)轫?xiàng)目有自己獨(dú)特的使命來(lái)定義城市界面，經(jīng)過(guò)專家會(huì)議和收集各方意見(jiàn)后更容易獲得批準(zhǔn)。如果項(xiàng)目周邊有歷史建筑需要保護(hù)，可以提高項(xiàng)目的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和知名度，但在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)初期，會(huì)有更多的需要考慮和通過(guò)審查。

　　06商業(yè)建筑。

　　綜合體中的商業(yè)往往面臨著集中商業(yè)或街區(qū)商業(yè)的靈魂折磨。

　　一般來(lái)說(shuō)，集中式商店更有利于統(tǒng)一控制，創(chuàng)造一年四季恒溫恒濕的舒適環(huán)境。但由于街區(qū)商業(yè)展示面較多，特別適合品牌旗艦店和線下體驗(yàn)店，也提供了更多樣化的購(gòu)物、休閑和體驗(yàn)場(chǎng)景，近年來(lái)贏得了更多開(kāi)發(fā)商的青睞。

　　與集中商業(yè)相比，街區(qū)商業(yè)(全部自主)對(duì)甲方商業(yè)管理部門(mén)的經(jīng)營(yíng)能力有很高的要求。同時(shí)，如果街區(qū)規(guī)模過(guò)大，就有去化困難的風(fēng)險(xiǎn)。一旦街區(qū)經(jīng)營(yíng)不善，也可能導(dǎo)致綜合體或區(qū)域整體形象長(zhǎng)期下降。

　　因此，在做選擇題時(shí)，我們不能粗心大意。如今，中國(guó)成功的街區(qū)業(yè)務(wù)案例很多。在設(shè)計(jì)成功的街區(qū)業(yè)務(wù)的過(guò)程中，多個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)的腦力激蕩、緊密協(xié)調(diào)、細(xì)致的設(shè)計(jì)推敲是成功的必由之路。

　　07動(dòng)線

　　商業(yè)需要清晰連續(xù)的動(dòng)線。辦公室和酒店的動(dòng)線也需要連貫清晰。商業(yè)形式之間的動(dòng)線最好不要交叉，以免造成混淆。一些商業(yè)綜合體的商業(yè)動(dòng)線與辦公入口動(dòng)線甚至酒店入口動(dòng)線交叉混淆，導(dǎo)致辦公和酒店入口不清晰，從而降低綜合體的整體質(zhì)量。清晰獨(dú)立的交通組織和各種形式的入口也是構(gòu)成合理動(dòng)線的必要條件。

　　08自持比例。

　　綜合體的自持比例是我們?cè)谠O(shè)計(jì)中也會(huì)更加關(guān)注的一點(diǎn)。由于自持比例的不同，會(huì)導(dǎo)致建筑定位的差異，進(jìn)而影響建筑布局、建筑形式和成本控制。

　　09業(yè)態(tài)優(yōu)先。

　　不同的項(xiàng)目，由于基地位置、甲方定位、城市期望、規(guī)劃局要求不同，對(duì)不同業(yè)務(wù)形式的排名會(huì)有重點(diǎn)。無(wú)論重點(diǎn)如何，我們?nèi)匀唤ㄗh實(shí)現(xiàn)適度的平衡，以避免未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展的遺憾。