商業(yè)組合一般是購物中心商業(yè)規(guī)劃中非常重要的方式。如果購物中心的商業(yè)組合經(jīng)過科學合理的設計，整個購物中心的商業(yè)價值可以大大提高。但是，如果在設計購物中心時，商業(yè)組合不能合理設計，不符合城市商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，就會導致購物中心經(jīng)營不良，無法產(chǎn)生收入，最終甚至導致整個購物中心的損失。那么什么是合理的購物中心形式組合，購物中心形式組合需要考慮哪些因素呢?今天我們來詳細看看。

　　購物中心的商業(yè)形式一般是指購物中心為心為了更好地滿足消費者的需求而形成的商業(yè)模式或商業(yè)形式。商業(yè)形式的分類主要取決于經(jīng)營主體的數(shù)量。目標市場、經(jīng)營理念、服務功能、門店規(guī)模、選址、目標客戶、商品結(jié)構(gòu)、門店設施和裝修標準、商品采購渠道(從廠家或經(jīng)銷商處采購)和募集方式(中央采購或單店采購)、商品的寬度和深度、價格政策(毛利率)、銷售方式等。

　　01.購物中心業(yè)態(tài)組合定位要考慮的因素。

　　1.引進足夠規(guī)模的新業(yè)態(tài)。

　　購物中心需要引進更多符合當?shù)貙嶋H需要的新商業(yè)形式，對原商業(yè)形式產(chǎn)生影響，打破舊的商業(yè)模式。而引進的新商業(yè)形式也需要相對較大的規(guī)模，使其他商業(yè)形式至少難以超越3-5年，使引進的新商業(yè)形式能夠形成強大的規(guī)模地位，幫助購物中心聚集人氣。

　　2.設置主流業(yè)態(tài)和核心店。

　　購物中心在進行業(yè)務布局時，必須合理設置主流業(yè)務形式和主要商店。這確保了購物中心開業(yè)后對周邊業(yè)務的競爭。購物中心本身具有很強的銷售能力，可以更好地吸引消費者，聚集商業(yè)知名度。購物中心需要引入更多商業(yè)形式的原因是為了補充各種商業(yè)形式，降低整個購物中心的運營成本，提高整個購物中心的利潤，降低風險。

　　3.錯位經(jīng)營百貨公司和綜合超市。

　　在購物中心，非常適合引進百貨公司或大型超市，可以作為主流業(yè)態(tài)。需要注意的是，兩者之間存在一定的競爭關系，因此在引進時需要做錯位操作。

　　4.一、二層采用步行街業(yè)態(tài)。

　　購物中心一、二層建議采用步行街業(yè)態(tài)，非常方便購物中心未來的管理。如果購物中心引進百貨公司或大型超市，也需要將項目整合為零進行銷售，以確保資金的快速回籠。

　　5.防止百貨公司或超市之間的租售矛盾。

　　在購物中心引進百貨公司或大型超市，可以幫助購物中心快速形成商業(yè)氛圍，促進整個購物中心的運營。但無論是百貨公司還是大型超市，租金要求都相對較低，因此更容易形成租售矛盾。

　　6.分層布置百貨業(yè)態(tài)。

　　現(xiàn)代百貨公司的定位主要是時尚，大部分消費群體都是女性，所以可以承受更高的租金。但是百貨公司的業(yè)態(tài)必須從一樓開始配置，共享面積至少40%。這和大型超市有點相似，也會影響很多投資者對這類店鋪的投資欲望。購物中心引進百貨公司或大型超市需要注意這一點。

　　02.最合適的樓層和面積范圍。

　　1.單體商業(yè)項目適宜建設規(guī)模。

　　正常情況下。

　　目前，我國大部分地級市建設單一商業(yè)項目，一般項目面積約2-3萬平方米，層數(shù)約3-4層。

　　特殊情況下。

　　有時在項目開發(fā)中，由于土地面積、建筑密度等規(guī)劃條件的限制，項目開發(fā)面積相對較小，或者城市人口基數(shù)相對較大，商業(yè)區(qū)繁榮。在這種情況下，單個商業(yè)項目也適合建設5層。但總面積應控制在4萬平方米以內(nèi)。

　　2.單個商業(yè)項目應建設的商業(yè)區(qū)。

　　在一個商業(yè)項目中，人們對商場面積的最大心理承受能力是1.7萬平方米，而最大生理承受能力是2.3萬平方米。一旦超過這個區(qū)域，人們很容易疲勞，但會影響商業(yè)空間的運行。

　　國外商業(yè)項目。

　　通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)國外大部分百貨公司面積為7000-8000平方米，而在日本，一旦百貨公司面積超過6000平方米，就會受到大店法的規(guī)定。

　　03.購物中心三大業(yè)態(tài)組合。

　　根據(jù)項目總建設規(guī)模和層數(shù)的不同，購物中心態(tài)組合建議如下：

　　1.購物中心層數(shù)為4層：建議一樓面積為4000㎡~5000㎡，總建筑面積為1.6萬㎡~2萬㎡。

　　組合(1)

　　3F.4F臨街部分分割銷售。

　　臨街3F.4F設計為透明立面，采用大面積透明落地玻璃，搭配明亮的燈光，成為餐飲、咖啡、茶館等需要高情調(diào)和視覺要求的商業(yè)場所，并分開銷售。

　　3F、4F分割銷售的原因是整個項目總建筑面積小，最大銷售面積只有2萬平方米。為了提高整個購物中心的收入，我們必須盡可能提高分割銷售商店的比例。

　　組合優(yōu)缺點分析。

　　這種組合也有缺點，即缺乏核心商店。然而，由于內(nèi)置的步行街集中了流行的時尚和服裝壟斷，提供了舒適活潑的購物環(huán)境，具有明顯的聚集效應，更受運營商和消費者的歡迎。

　　同時，這種組合適合劃小店面積，這樣更方便控制總價，也有利于促銷。

　　從定價策略和解決租售矛盾的角度來看，有利于開業(yè)后的運營管理。這種一樓是步行街，盡可能多的樓層是步行街的組合，是單一商業(yè)地產(chǎn)項目的首選和主要組合模式。

　　雖然目前地級市內(nèi)置步行街的業(yè)態(tài)很少，但相信這很快就會成為未來的流行趨勢。

　　(2)組合(2)

　　這種組合的目的是通過大型超市積累人氣，提高整個項目的質(zhì)量。大型超市應該是這一組合的核心賣點。

　　但整個項目必須從2F開始排水，并將人流輸送到3F，否則，直接將大型超市設置在3F會有更大的運營風險。

　　組合(3)

　　就第二組合和第三組合而言，由于內(nèi)置步行街銷售的商店數(shù)量太少，必須明確：

　　大型超市和百貨公司的面積必須分開出售。

　　一層面積一般不少于4000㎡;

　　與組合(1)類似，將3F.4F臨街包裝設計成景觀類型的餐廳出售。

　　上述三種組合是根據(jù)工程總面積小的特點設計的。對于總建筑面積太小的項目，如果現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)不能形成一個角落，為了避免項目開業(yè)后的商業(yè)風險，建議開發(fā)商仔細開發(fā)。.